[아파트 분석] 투자 초보 공부 죽현마을 아이파크 학군지 보정역 죽전역

 

 

 

뿅!! 파이어족을 꿈꾸는 도라미 등장

 

 

 

 

미오와 난 파이어족을 꿈꾼다. 하하

 

 

나름 주식공부를 하며 요즘은 부동산 투자에도 관심을 가지고 있는 

미오의 부동산 투자 분석글을  남기려 한다.

 

 

도움이 되는 글이기를 ^^

 

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부동산 어플 (직방, 호갱노노, 리치고, 네이버 부동산 등)을 활용하여 용인시 기흥구 보정동에 위치한 죽현마을 아이파크 투자를 위해 전세가율을 활용하여 매수 타이밍과 거래 가격에 대해서 분석을 하려고 합니다.

 

 

 

전세가율 ( 매수 희망 가격 )

호갱노노에서 죽현마을 아이파크의 전세가율은 평균 71.1% , 고점 94.6% (2016년 2월) , 저점 51.4% (2021년 3월)인 것을 확인할 수 있다. 가장 저렴하게 매수하면 좋은 시점은 전세가율이 가장 높았을 때라는 것을 알 수 있다. 다만, 매수할 때 전세가율만 높다고 매수하면 안 된다.  최근 몇 년간 임대차 3 법으로 인해 전세금액 엄청 올랐었고, 최근 매매가가 떨어지고 있어서 (물론 지금은 약간 반등 중인 것 같지만..) 일시적으로 전세가율이 높게 보일 수 있다. 매수를 할 때는 전세 실거래가를 임대차 3 법 시행 전의 금액대 기준으로 다시 확인할 필요가 있다.

 

 

 

네이버 부동산에서 죽현마을 아이파크의 최근 일자의 전세 시세를 4억 5천만 원 ~ 5억 원 구간인 것을 확인할 수 있고, 매매 호가는 글 작성일(23년 5월 26일) 기준 7억 원대인 것을 확인할 수 있다. 따라서 , 매수를 고려할 때는 아래 표에서 전세가율이 평균보다 높은 구간의 금액에서 매수를 하는 것이 합리적 or 비싸게 매수하지는 않은 것으로 판단할 수 있다.

예를 들면, 전세 시세(or 호가)가 47,500만원이면 매수는 66,807만 원 이하로 하는 것이다.

 

전세 시세	전세가율
	최저 51.4%	평균 71.1%	최고 91.4%
45,000	87,549	63,291	49,234
47,500	92,412	66,807	51,969
50,000	97,276	70,323	54,705

 

거래 전환율 ( 매수 타이밍 찾기 )

총세대수와 분기별 거래량으로 거래 전환율을 계산하여 매수 타이밍을 찾으려고 한다. 

죽현마을 아이파크의 매매 시세와 분기 거래전환율을 살펴보면 최근 18년 하반기 상승과 20년 상승 전에 거래전환율이 2% 이상 올라가는 것을 확인할 수 있다. 따라서, 분기 거래전환율이 2%이상 올라가는 시점부터 매수에 관심을 가지고 매물을 적극적으로 탐색하면 될 것 같다.

 

매매 시세와 거래 전환율

 

함께 많이 보는 단지와 비교

직방에서는 죽현마을 아이파크와 많이 비교하는 단지들과 직방 시세 기준으로 비교 점검 할 수 있다.

직방 시세는 실거래가 없더라도 머신러닝으로 시세를 도출한다고 설명되어 있다. 끊김 없이 비교하기에 좋은 것 같다. 차트도 깔끔하다.

죽현마을 아이파크는 평단가 기준 죽현마을 동원로얄튜크와 비슷하게 시세를 유지하다가 21년부터 낮은 시세를 유지하고 있고, 꽃메마을 현대홈타운 4차 4단지보다는 약간 높은 시세를 유지하고 있는 것 같다. 

죽현마을 아이파크를 매수해야되는 것이 아니라면 비교 단지와 시세 트렌드가 바뀌는 시점에 다른 단지를 매수하는 것도 고려해 볼 만하다.

 

 

요약

-매수 금액은 평균 전세가율로 산정한 매매가보다 낮은 금액에서 매수 한다.

-매수 타이밍은 분기 거래 전환율이 2% 이상일 때부터 고려한다.

-함께 보는 단지들과 시세를 비교하여 상대적으로 더 저평가되어 있는 단지도 매수 대상에 고려한다.

 

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이상,

투자 꿈나무들의 죽현마을 아이파크 부동산 분석 글을 마칩니다.